不动产疑难问题咨询问答集一

问题描述

参考回答

城镇房改房，经拆迁(城市房屋征收)置换后，土地权属和房产性质应该如何登记？

按商品房登记，其中部分产权的按共有登记，

全部产权的按独有登记。

开发公司有一宗地已办理抵押，现在邻宗又取得一宗地后申请将两宗地合并，相关部门对合宗已批准，登记中心如河办理?.如果抵押权人同意其合并的申请是否还需要注销抵押权？

两块地属性包括权利期限、性质、用途、权利人（所有权人和使用权人）等一致的可以合并。需要合并的两块地应当相邻。权属界线不封闭的，不能构成独立的不动产。合并为一宗地后成为一个独立物，物的一部分不能抵押，原先一块地上的
抵押权需要注销，同时重新出具规划条件。

回迁安置办理转移登记时，是否有依据拆谁补谁，经常发现被拆房产权属与回迁安置协议主体不一致

回迁安置协议是办理回迁房转移登记的权属来源材料，可能由于继承等原因导致与被拆房产权属不一致，但这是两个不同的法律关系，应当按照权属来源材料办理转移登记。

“净地”能否办理转移登记？

不能。转让合同有效，未满足《房地产管理法》关于房地产转让必须达到25%以上投资额要求，不得办理转移登记，当事人自行承担违约责任。

土地转移登记时的25%投资额由谁来定？

会计事务所、审计公司等第三方评估确定

无/限制民事行为能力的成年人，由监护人申请登记时，是否必须提供法院认定民事行为能力的法律文书

需要提供法院认定民事行为能力的法律文书，登记人员无法也无权判断成年人的行为能力是否缺失。

划拨土地变为作价出资入股时，需要交土地契税吗？

《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部税务总局公告2021年第23号）规定，以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。

甲乙系夫妻，婚后买了一套商品房，预告（预售）登记为甲乙共同共有，后甲乙离婚，双方商定房屋归乙所有，并签订了离婚协议，但未申请办理预告转让。现甲死亡，乙咨询如何把甲的名字取掉。

应由甲的所有继承人同意放弃继承该房屋，否则需要起诉甲的所有继承人，请求判决离婚协议有效，房屋归乙方所有，需要证据。

住宅用地到期后自动续期，登记机构如何处理？(住宅用地只出让20年)

正常办理，期限仍填写原始期限，具体见国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函

已购公有住房上市交易，土地性质为出让，现在购买人应该不用再交出让金，而是应该缴纳收益金，是不是？

国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知规定，土地为出让的，需缴纳相当于土地出让金的价款。

土地使用权出让金，按成交价的1%计算，是每次交易都要收取，还是只收取一次？交了之后是划拨还是出让？是房改房经济适用房还是商品房？

发生交易补交出让金划拨变为出让，房改房变为商品房，根据原国土资源部的文件，房改房从第一套房子交易时，这个楼所涉及的土地就相当于出让地了，用地年限从此开始，那些还没交易的房子涉及的土地仍然记载“划拨”，出让金待交易时补交，然后改“出让”。房屋性质可以改为商品房。

办理凭遗嘱继承手续的时候，需要全体法定继承人到现场办理手续吗？

按照《不动产登记操作规范》等规定，需要全体法定继承人到场核验

99年前城镇居民通过审批取得的农村宅基地 可以在本集体经济组织内部卖给符合现行宅基地审批条件的村民吗？

可以。经宅基地所有权人同意，在本集体内部向符合宅基地申请条件的农户转让、赠与宅基地上房屋，导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的，可以依法予以确权登记。转让、赠与宅基地，申请宅基地使用权及房屋所有权转移登记的，参照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十二条规定，提交不动产权属证书或者其他权属来源材料、集体内部转让、赠与协议等材料办理登记。见自然资源部《宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作权威问答（三）》

土地改革时发的土地所有权契证有效吗？

原农业部和国家土地管理局有过答复，称经过社会主义改造，原土地私有制已被取消，被社会主义公有制取代，因而土改时期发放的土地房屋所有权证，已不具有法律凭证的效力，仅做为证据参考使用。见农村人民公社工作条例修正草案

规划许可上写的是建材商业城，应该登记为什么房屋用途

按照不动产登记簿填写说明，【规划用途】填写建设工程规划许可文件 及其所附图件上确定的房屋用途。

划拨地房改房上市交易时（A卖给B）需交出让金，签出让合同时是A签还是B签。（也就是受让方谁来签字）

国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知规定，土地出让金或相当于土地出让金价款由购买方缴纳，购买方应在交易双方签订房屋买卖合同后，持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证及国有土地使用证或土地产权证明等材料到房屋所在地市、县土地行政主管部门办理有关手续。已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，需缴纳出让金，办理土地出让手续；已购公有住房所在宗地为出让土地的，需缴纳相当于土地出让金的价款，办理土地转让手续。

对于现在办理未成年财产转移需要父母处置财产的申明书，是直接在窗口承诺还是需要公证？

窗口承诺和公证都可以

继承业务，业主出具了法院调解书，调解书中提到了部分法定继承人分遗产，还有一部分没在调解书中体现，请问1、有法院调解书还收继承相关的材料吗？2、如果按调解书走需要配协助执行书吗？

A：仅凭判决书不能判断是否生效，在法院内部，申请强制执行需要原审法院签字生效才可以申请强制执行，外人不能判断是否原审法官签字。如果当事人有一方上诉，判决书不生效，需要等终审判决。调节书至少涉及两方，我认为当事人全到场的情况下可以办理，否则需要协助执行书。也就是强制执行。

B:我这也是要协助执行，不然就去公证继承。

土地手续是甲公司，但是甲没有开发建设资质，地上房屋规划和竣工验收手续是乙公司，现在要做房地一体首次登记怎么办

按照《民法典》规定，合法建造房屋的自事实行为成就时取得建筑物所有权。除有相反证据证明外，建筑物所有权属于建设用地使用权人。这种情况挺多，代建的、集资建房分散登记时期转让导致的，不动产物权归甲公司，乙公司的权益可以根据双方合同约定，属于债权。

一宗地，土地证是a ，b的名字，房产证是c的名字，按a，b，d他们相关协议这个土地房产归d所有，c已死亡。现在房地不一致，权属不清。可否通过法院判决归d来办理不动产证？

通过法院判决当然可以。如果发现登记结果(即使过程正确)错误，可以更正登记。不能确定登记结果是否正确的，明示诉至法院审理确定

跟住宅用地一起出让给开发商的交通运输用地建成后移交给政府的，能否抵押？

约定移交给政府，就是产权归属政府，应当首次登记给政府，开发商属于政府代建性质，不能登记给开发商，开发商无权抵押

农村的老房子，开展农房首次登记工作，权调时所拍照片看着房子很破，现状是无人居住。其权利人写有“房屋质量安全承诺书”，村委也愿意盖章。请问，登记机构敢不敢对这个房屋产权进行登簿？

A：危房也有物权，不影响登记。

B：我机构绝大部分人倾向于不登记，害怕房屋随时倒塌出现安全事故，找到登记机构赔偿。个别人主张房屋质量与登记机构无关，农房只要权利人自己承诺就可登记

C：这种房屋结构不完整，已经不具备独立使用功能，不符合不动产单元设定要求，我们这边一般不予登记。

企业名下的土地证用途为工业用地，现在想转移给自然人，可以登记吗？

A：理论上是可以的 但实践中很少出现
B、C等：可以

法律没有明确禁止

一个公司属于国资委主管的国有股份公司，现在用该公司名下的房地产向银行借款抵押，需要政府国资委的批准同意吗？

不需要

二手房交易，合同备案是有法律明确规定，还是不是必需要求？如果提供不经过备案的交易合同，可以办理转移登记吗？

A：我们这边是跟房管两家单位协商后确定的需要备案。如果申请人硬刚，我们并无法律依据不能办理。

B：二手房网签合同和备案证明不是

转移登记法定必须要件。

商品房呢？有规定需要备案吗？

《城市房地产管理法》规定预售合同应当报房产和土地管理部门登记备案，现房及存量房备案登记没有明确的法律和行政法规依据。

有资质的第三方鉴定机构出具的工程质量鉴定报告，未经住建部门确认能否作为房屋竣工的材料。

不动产登记部门不能直接确认，鉴定报告的真伪和出具机构的资质要由住建部门确认。不动产登记相关规定要求提供的房屋已经竣工的证明材料，由于追责泛化，各地都要求提供经过住建局备案的竣工验收备案表，实际上只需竣工验收报告即可。不动产登记证书并非房屋质量安全保障证明。

统建房（单位集资房）该如何缴纳个人契税？开发商建的房子给开销售不动产税票（现在叫增值税票），购房者可凭此票去缴纳个人契税，统建房由谁来承担这个税钱呢？

集资建房有单位与个人资集建房协议（或合同），按协议（或合同）约定的价格进行缴税，单位所有税费都计算到集资建房成本总额里面，实际上是个人在承担。集资建房完成后，应进行财务审计，然后将建设成本进行平均分摊。简单地说，单位只出土地，其它一切费用都要进行均摊。最后由集资建房个人承担。发改委立项报告批复中都会对费用、集资建房的资金来源进行明确，通常是，单位出地，资金自筹（也就是个人出资）。没有立项的要慎重，最好让集资建房单位给政府写报告，请示按集资建房办理，政府同意后，再按集资建房办理。不动产登记机构不要自己随意按集资建房來办理登记。否则，会有很大的法律风险。

登记在公司名下的划拨公园用地，办理抵押登记可以吗？

划拨用地使用权人无处分土地的权利，按照《民法典》规定，只有权利人有权处分的土地才能抵押。见已抵押的不动产转让的，是否要变更抵押人

如果共有人失踪的，财产代管人能否与其他共有人共同申请登记？

可以，但应出具财产代管人的证明，涉及处分的还应有处分权限。

两个抵押物对应两个抵押合同，一个借款合同，应该办理两个抵押登记证明吗？

是的，见一个抵押合同担保两笔贷款，如何登记

夫妻存续期间共有一套房，协议离婚给女方，产权一直没有变更。后来男方去世，女方申请登记。应该申请变更登记，还是继承转移登记。

不动产登记簿的记载具有物权的对世效力，离婚协议对产权的约定只在双方有效，属于债权效力，应当申请办理继承转移登记。也可凭离婚协议向法院起诉取得法院确权判决。见自然资源部答复了及文章夫妻一方持离婚协议书可否单方申请不动产转移登记

各地在房测成果审查时主要审查什么内容？外业查看重点看什么？

不动产登记实施细则第十五条第三款要求登记机构对面积是否准确进行查验，部2015年41号文规定了审查的内容有六个方面，主要是程序的规范性、成果的完整性等方面，没有提及面积的准确性。在涉及外业查看方面，提及对权籍空间要素，
如果室内无法判定其是否正确时，可到实地查看。

开发公司的楼盘完成竣工验收和规划核实后，办理了楼栋的房屋总登记，开发公司想拿这个总证申请没有售卖的房屋抵押登记可否办理？

如有部分房屋已销售，先做变更后抵押

人民医院在一宗土地上盖了两栋大楼，想分别发证，可以吗？

可以，按栋登记，土地使用权记载共用宗地