从物权角度看离婚协议中房屋变动效力

前言

我国民法对不动产的取得采取“登记生效”主义，但登记并非不动产物权变动（包括取得）的单一生效要件。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。这里“法律另有规定”即包括《民法典》第229条规定的因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。

本文从物权法角度，看不同离婚方式对婚内共同房屋处置上会产生不同的法律效果。

一、协议离婚对不动产物权的影响

离婚男女双方对于房产归属的约定往往是离婚协议中一项重要内容，由于是双方围绕身份关系下所进行整体处理，包括解除夫妻关系、子女抚养问题等，所以离婚协议中财产内容部分相比于普通财产协议，具有更强的法律效力，包括不得事后进行反悔，行使撤销权等，司法实践有时承认离婚协议约定的不动产物权，具有直接对抗强制执行的效力，承认离婚协议物权约定具有物权变动的法律效力。但由于协议离婚相比于法院诉讼离婚具有更大的自主性、隐蔽性，加之近年来各种社会因素，使得“假离婚”现象比较普遍，为避免以“假离婚”为逃避债务的手段，法院对协议离婚下所为的房屋处理，既力不从心（法律上没有‘假离婚’的概念和说法），又不得不加以提防和处理，试以下面两个方面加以说明：

1.涉及政府保障性住房申请和供给分配上

保障性住房包括：廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等，由于属政府福利性保障住房，相关政策均规定了严格的申请和分配条件，不允许私自处分、转让。

其中《经济适用住房管理办法》第三十二条规定：已参加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得购买经济适用住房，已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。即：如果申请人名下有经适房，则不能通过公租房变更申请资格；如果先有公房后申请经适房，则需将公房退回，否则也将不具有申请经适房资格。《北京市公有住宅租赁合同》第十二条规定：乙方有下列情况之一时，甲方有权中止合同，收回房屋：1、擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的。北京市人民政府《关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条第（八）项规定，承租者不得擅自将承租的房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用，不得利用承租的房屋进行非法活动。违者，出租单位有权中止租赁合同，收回房屋。

案例方面也有很多相关认定。如北京市第四中级人民法院对杨某某诉直管公房变更承租人一案中认定：另结合杨某某提交的签署于2019年6月24日的《自愿离婚协议书》及其于庭审过程中对婚姻关系存续期间家庭房产情况的陈述，原告杨某某提出的承租人变更申请不符合变更条件，宣房一分公司作出《答复意见书》并无不当。对原告提出的诉讼请求，本院不予支持。

2.涉及债务强制执行上

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第124条规定，作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行。

最高人民法院在（2021）最高法民申1530号民事裁定书中认为，作为被执行标的物的涉案房屋，在王楠与王浴楠协议离婚时，已约定归王浴楠所有。因房屋本来就登记在王浴楠名下，故无须另行办理产权过户手续，王浴楠即对案涉房屋享有所有权。在霍海燕没有提交新的证据证明案涉离婚协议存在恶意串通规避债务的情况下，原审判决判令不得执行案涉房屋并无不当。

二、经诉讼离婚对不动产物权的影响

从离婚协议形式上，无论协议离婚还是诉讼离婚，都可以存在离婚协议；从离婚效力上，无论哪种方式，离婚协议都会产生相应离婚后财产分割的法律后果。但不同于协议离婚，诉讼离婚中的离婚协议书必须是基于诉讼离婚所达成的协议，而非婚姻期间产生的其他文字性协议材料。

从离婚协议效力上，通过诉讼离婚的离婚协议书内容，最终是以法院具有强制执行力的法律文书形式得以体现，因此除具有法律强制执行力外，还具有一定的公示效力，这里的内容自然也包括对房屋不动产的处理上，因此，基于诉讼离婚判决确认的物权变动，自判决生效时取得该物权，其法律依据是《民法典》第229条以及最高院关于民法典物权编的解释（一）第七条：人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。

在司法实务中，除大多数通过诉讼离婚取得房屋变更效力外，还出现过男女双方基于诉讼离婚，一方取得申请人/承租人名下政策保障性住房居住权利益的案例，这点在协议离婚中是无法达到的。

三、关于因离婚发生物权变更登记

根据《民法典》第二编第二章关于物权的设立、变更、转让和消灭，我国采取严格物权登记主义，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”如前言所述，因离婚事实导致物权发生变动，应适用身份关系特别法而非合同法律关系。

另根据该法第二百一十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。离婚非合同行为而是基于身份关系整体进行处分，其中对不动产物权的处理自然就具有物权变动效力，而非合同责任关系，基于离婚取得房屋继而进行变更登记则属于行政管理范畴而非物权取得要件。

结语

协议离婚和诉讼离婚都会产生所涉房屋不动产处分归属后果，但二者在实践中对物权取得上存在一定的差异。不利哪种方式取得不动产物权权利，如不及时进行变更登记就不能产生外部物权公示效果，一旦发生纠纷时也无法基于物权所有权主张权利，而只能进行事后追责，存在一定的风险。