案情：

三年前，唐女士和前夫黎先生因感情不和在民政局协议离婚，双方签订了《离婚协议书》，在《离婚协议书》中约定房屋（该房屋当时处于抵押状态）归唐女士所有，但由于银行按揭贷款尚未还清，房屋在抵押状态无法转移登记给黎女士。

三年后，上述房屋已还清贷款，唐女士便打算将房屋转移登记到自己的名下，于是持离婚协议书到不动产登记中心办理转移登记手续，但不动产登记中心工作人员告诉唐女士，需与前夫黎先生共同到场，才能将房屋转移登记给唐女士。但黎先生由于各种原因，一直拖延不配合唐女士到不动产登记中心办理过户手续。

疑问：

1、为什么离婚协议已经约定了房产归唐女士一人所有，还仍然需要前夫黎先生共同前往办理转移登记呢？

2、如果遇到唐女士类似的情况，怎么样处理能够在另一方不配合的情况下单方就能办理转移登记呢？

解答：

一、为何需要共同办理转移登记？

我国《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”这个法条的意思是：在不动产物权变动效力上采用以登记生效主义为原则，以登记对抗主义为例外。

另外，根据《不动产登记条例》第14条规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；

（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；

（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的

（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的；

（6）申请更正登记或者异议登记的；

（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

除本条所列七种情形，可以由当事人单方申请不动产登记外，因买卖、设定抵押权等其他情形申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。

相信您也看到了，以上七种情形中并不包括因离婚财产分割办理不动产转移登记手续的情形，所以，如果夫妻双方因离婚财产分割而办理不动产转移登记的，需要离异夫妻双方到场共同申请。

另外，从以上法律规定也能够看出，不动产转移登记，以权利人共同申请作为原则，单方申请作为例外。这是因为不动产登记部门对当事人之间签署的协议是否合法、有效没有鉴别的能力，也没有认定的权力，为了保证登记结果的正确性、维护当事人的合法权益，于是将共同申请作为因法律行为导致物权变动的基本申请方式，只有这样，登记部门才可以直接询问当事人，确保当事人变动不动产权的真实意思表示。

于是

第二个问题来了：

如果遇到唐女士类似的情况，怎么样处理能够在另一方不配合的情况下单方就能办理转移登记呢？

办法当然有，那就是可以通过办理委托书公证的方式解决以上难题。

具体如何操作呢，律师提出如下专业建议：

1、建议当事人在办理离婚手续后，根据离婚分割协议尽快办理不动产转移登记手续（能有多快就多快）；

2、若因按揭贷款等原因无法及时办理不动产转移登记手续，可以前往公证处办理委托公证：即由出让一方委托受让方信任的第三人代理出让方办理产权转移登记手续。等贷款还清，受让方便可凭委托公证书单方前往不动产登记中心实现办理转移登记的目的。在具体操作时注意一点：由于很多地方的不动产登记中心把握的尺度不一致，直接委托受让人可能发生转移登记不顺利的情况，针对这种类型委托，建议：可以在办理委托公证时由受让方指定值得信赖的第三方为受托人，而不是直接委托受让人，以防止出现转移登记不能的尴尬情形。

第三个问题：如果像唐女士这样，当时没有办理委托书公证的，该怎么处理？

这种情况是最麻烦的，一旦对方不配合，房屋过户就比较麻烦，因为仅凭离婚证书和离婚协议书，尚不足以证明对方房产过户的真实意思，房屋管理部门无法审查协议的真实性，因此，遇到这种情况，可以采取以下措施： 以对方不履行离婚协议为由向法院起诉。要求对方履行离婚协议书，如果法院判决后对方仍不履行，可以申请法院强制执行，法院可以向房管部门送达协助执行通知书，这样就可以办理过户了。