婚前买房婚后还贷离婚房产如何分割

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曾经接到这样的咨询，在结婚前贷款买了一套房子，总价值100万，首付30万。结婚时尚未取得房产证。问房子应当属于个人财产还是属于夫妻共同财产？

房产现在占到中国家庭资产的70%，房产的归属直接影响到大部分的身价。根据上述的案例，房产的归属应当分三种情况。

一、婚前用个人财产支付首付，婚后用个人财产偿还贷款

根据《民法典婚姻家事编司法解释一》第三十一条规定：民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

因此，婚前用个人财产支付首付，婚后依旧用个人财产偿还贷款，那么房产属于个人财产，离婚时不进行分割。

二、婚前用个人财产支付首付，婚后用夫妻共同财产偿还贷款

《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一》第七十八条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

协议不成的，不动产归登记一方所有，尚未归还贷款属于产权登记一方的个人债务；双方婚后共同还贷支付的款项及其对应增值部分，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

如何理解呢？首先，要确认离婚时房产的总价值。房产总价值可以由双方自行约定，约定不成的，可以找专业的资产评估机构进行评估。其次，计算“双方婚后共同还贷支付的款项及其对应增值部分”。

具体公式如下：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。例如，婚前贷款购房时每平米1万元，总共100平米，需要支付100万元。首付30万，向银行贷款70万。贷款期限为20年（240个月），采取等额本息还款方式，每月还贷4353.33元，其中利息总额为34.48万元，还贷总额为104.48万元。结婚之后，双方共同还贷3年后离婚，此时，房产评估价值为200万。

根据上述公式计算得出，购房者为购买该房屋一共要支付134.48万元（100万价款+34.48万利息）。首付款在购房总费用（100万价款+34.48万利息）占比为30万÷134.48万×100%≈22.3%，夫妻共同还贷156719.88元（4353.33元×36），占购房总费用比约为11.65%（156719.88元÷1344800元×100%）。

那么，如果房产归婚前购房一方所有，购房者向另有一方支付的对应增值部分为11.65万元（200万元×11.65%×50%）。剩余的贷款888080.12元（1044800元-156719.88元），由购房者一方继续还贷。

三、婚前用个人财产支付首付，婚后登记双方名字

根据《民法典》第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产。

房产原本属于个人婚前财产，在结婚后添加另外一方名字，在民法上视为一方对一方的赠与。那么，添加另一方名字之后，房产就属于夫妻的共同财产。

对于中国家庭来说，房子意味着一笔巨额财富，更承载着一个家庭的悲欢离合。而婚姻则是家庭的基础，经营好婚姻，才能经营好家庭，才能让财富持续增长。切莫本末倒置，因小失大！