房屋被查封后再行转让的受让人不能对抗申请查封人

“离婚的时候我们说好了

房子归我

法院也已经给我们出具了民事调解书

他欠的钱你们找他去啊

凭什么强制执行我的房子！”

夫妻双方离婚时离婚协议或法院调解书内容，将房屋所有权归一方所有但未办理产权人变更登记。但房屋因另一方个人债务被法院强制执行，离婚协议或法院调解书对房产权属的约定，是否可以对抗强制执行？

今天，让我们用实际案例把这事儿讲清楚~

案情简介

2022年5月27日，王某诉李某买卖合同纠纷一案，王某申请保全查封了登记在李某名下的房产。判决书生效后，李某拒不履行生效法律文书确定的义务，王某于2023年4月10日申请强制执行。

在执行过程中，执行干警多次通知李某后，但李某依然不履行还款义务，法院依法对涉案房产进行拍卖。后在向双方当事人送达了司法询价通知书后，案外人张某向法院提出执行异议，称涉案房产系其个人财产，与李某无关，法院不得查封、拍卖。

法院审理

经法院审理查明，张某与李某原系夫妻关系，于2013年4月24日办理结婚登记。后因夫妻感情不和，张某向法院提起离婚诉讼。法院于2023年5月8日作出民事调解书，当事人自愿达成如下协议：“原、被告夫妻共同财产登记在被告名下的房产归原告所有，剩余房贷由原告偿还，原告支付给被告房款31万元，被告于2023年6月30日前协助原告办理房产过户手续。”

本案争议的焦点为：债务人的房产被查封后，债务人与案外人达成的关于涉案房产归属的协议且经生效法律文书确认后，能否依据该调解书排除强制执行？

执行异议审查主要是对案外人提起异议的请求及提交的相关材料采取形式要件审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……。”该《规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

涉案房产登记在李某名下，法院在审理原告王某与被告李某买卖合同纠纷一案中，依王某申请于2022年5月27日查封了涉案房产，该案依据生效法律文书于2023年4月10日进入执行程序。张某提交的民事调解书于2023年5月8日作出，属于执行标的被查封后作出的另案生效法律文书。现张某异议请求解除对涉案房产的查封，不符合上述法律规定，其异议不能成立。

法官说法

案外人提出执行异议的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强求执行的民事权益承担举证责任。

《民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

《民法典》的规定与自2007年《物权法》确立的不动产物权变动登记生效注意规则是一致的。法院查封时涉案房屋并未变更至张某名下，民事调解书中虽然做出关于房屋归女方所有的约定，但涉案房屋在该约定作出前就被查封，不足以对抗执行，故法院驳回了案外人的异议请求。

法条链接

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条：“ 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：

（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；

（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；

（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；

（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。

案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”