婚前贷款买房 离婚诉讼中房产如何分割

獬豸新闻

离婚诉讼官司，不仅意味着爱情的崩溃和婚姻关系的解体，还包括了夫妻共有财产的分割，其中最为常见和重要的财产分歧当属房产分割。

为了更好地适应经济发展及婚姻观念变化的需要，确保在新的社会形势下可以更为公平地对离婚夫妻的财产进行分割，最高人民法院于2000年之后出台了三部婚姻法的司法解释。

但现有法律仍不能完全覆盖所有离婚诉讼中婚前按揭贷款购房分割的法律纠纷。由于不能在现有法律中找到明确的规定，各地方法院只能因地制宜、个案各判，出现了很多同案不同判的情况，致使法律无法服众，故笔者认为有必要针对该问题进行研究论述。

婚前按揭购房的特性

对于婚前按揭贷款购房，虽然婚姻法解释(三)在权属认定及分割等方面做出了一些规定，有效地为司法实践提供了法律依据，但由于法律的局限性和滞后性，仍使得其作为离婚诉讼中最重要的房产分割形式被热议和讨论。

按揭购房具有以下特性：第一，购房程序繁琐，时间跨度长，购买方式复杂。其间，购房的进度对夫妻财产分割的比例会有一定影响。第二，按揭贷款购房的房产价值组成复杂，估价困难。相比较一次性全款购房，按揭贷款购房的房产价值组成相对复杂，包括首付款、贷款及贷款利息和房产本身的增值款。在离婚诉讼中对这类房产进行分割时，首先要判断该房产处于哪个阶段，然后才能对其进行估价分割。

在离婚诉讼中，除另有约定外，双方结婚后按揭贷款购房一般都可以认定为夫妻共同财产，很少存在纠纷和争议。但对于婚前按揭贷款购房，却因为存在的法律关系复杂、所有权登记时间和登记内容多变，极难进行权属认定和房产分割，是司法实践中较难处理的问题。

产权登记影响权属认定

婚姻法解释（三）第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

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该规定成为司法实践中绝大部分婚前按揭贷款购房分割案件的法律依据，但该条规定也具有一定的局限性，因为该条规定中包含了两个条件，只有满足一方以婚前按揭贷款且登记在自己名下，同时还需要婚后夫妻共同偿还贷款的情况下才能适用，而对于其他相关离婚诉讼中对婚前按揭贷款购房的分割案件均不适用。

目前司法实践中遇到的离婚诉讼分割婚前按揭贷款购房的纠纷，较常见的房屋所有权登记方式有三种情况。

首先，房屋所有权登记在婚前交首付款一方名下时，无论婚后夫妻双方共同偿还贷款的数额占全部购房款的比例有多大，均不能构成房屋权所有权变更的条件。

根据物权法的相关规定，房屋所有权登记是不动产物权变动的生效要件，购房人在完成房屋所有权登记之日起，即获得了该房屋以占有、使用、收益和处分为内容的房屋所有权。

根据婚姻法解释（三）第十条的规定，婚前按揭房贷款购房的情形，只要购房之人已经进行了房屋所有权的登记，那么，购房人是否还清银行贷款或者是否存在婚后的共同还款行为，均不会影响登记在房屋所有权证书上的所有权人取得按揭贷款所购房屋的所有权。可见，我国的相关法律规定仍是将该房屋认定为婚前支付首付款一方的个人财产。

笔者认为，婚前一方出资购买、婚后夫妻双方共同偿还贷款，并将房屋所有权登记在婚前支付首付款一方名下，是对购房者最初购房意愿的表现，符合购房者购买房屋的真实意思表示。至于婚后双方共同还款的行为，是以另一方对房屋所有权登记在购房者名下状态的认可为前提的，若其想改变此状态，可以协商要求将自己的名字加入房屋所有权登记而转为夫妻共有。所以，婚姻法解释（三）的规定更为合理，无论婚后夫妻双方共同偿还贷款的数额占全部购房款的比例有多大，均不能构成房屋权所有权变更的条件。

其次是房屋所有权登记在另一方名下时，将该房屋认定为夫妻共同财产更为合理。离婚案件的司法实践中常常会出现一方出资在婚前以另一方名义购买房屋应当如何进行分割的问题，由于婚姻法解释（三）对该种情形未做出明确规定，使得在现实生活中，离婚双方对该财产的争议更是异常的激烈，该情形在离婚诉讼房产分割中应当如何处理，也没有参照的准则。

笔者认为，此类案件应当区别对待。以房屋所有权登记认定所有权人仅是一种物权意义上的权利推定，若存在其他相反证据的情况，法院仍可以根据查明的事实对房屋所有权进行重新认定。对于婚前一方支付首付款，将房屋所有权登记在另一方名下的情形，应当认识到支付首付款的一方愿意将房屋所有权登记在另一方名下是以双方结婚共同生活为前提和目的的，若双方未结婚或者结婚后未共同生活，则法院不应当简单地按照房屋所有权登记将房屋认定为登记一方所有。

对于婚前一方支付首付款，将房屋所有权登记在另一方名下，婚后夫妻共同生活共同偿还贷款的情形，在离婚诉讼中该如何处理，笔者认为，由于双方婚后的共同生活和共同还款行为，将该房屋认定为夫妻共同财产更为合理，这样既考虑了支付首付款一方的利益，又兼顾了房屋所有权证书登记的所有权人的权益，符合法律的公平原则，更利于实现法律效果和社会效果的统一。

再者，房屋所有权登记在夫妻双方名下时，如果是婚前一方以个人财产支付房屋首付款，办理按揭贷款购房，婚后夫妻双方共同偿还贷款，房屋所有权登记在夫妻双方名下的情形，在法律规定中规定得较为详尽，司法实践中各方的观点和做法基本相同，均认为是夫妻双方共同财产。

还款能力对判定的影响

司法实践中会在考虑到夫妻双方的还贷能力及照顾女方和孩子利益的基础上对房屋所有权的归属进行判定，但同时还存在一个需要考虑的重要因素，那就是按揭权人合法利益的有效保护。

我国的按揭权人大都是银行，银行在选择贷款客户时是根据个人的收入、信用等多方面进行综合考虑的，只有具备良好偿债能力和良好信用的人才会成为按揭人。因此，审判实践中人民法院若要将房屋裁判给非产权登记方时，应当预先考虑到非产权登记方的收入、偿债能力和信用状况，从而实现对按揭权人利益的保护。

审判实践中，人民法院在分割婚后共同偿还贷款的部分时，还应当充分考虑得到房屋的一方是否有能力继续单独偿还贷款，同时还有向无房一方支付分割婚后共同偿还贷款应得到的财产的能力，若该方不具备此能力，人民法院判决无房一方的利益将因对方无履行能力而无法得到保障。

根据婚姻法第四十二条和婚姻法解释（一）第二十七条的规定，对于离婚后无住处的一方，另一方应当给予帮助，这是对离婚中无房方居住权进行保护的法律依据。

因此，在审判实践中，法官应当根据各方当事人的具体情况，在考虑到夫妻双方的还款能力的同时，也应当注意对无房一方居住权的保护，最后依法做出判决。

婚后增值部分如何分割

针对婚前按揭贷款购房，到夫妻双方离婚时房屋价格已经远远高于最初购房的价格，立法中对此部分上涨价格称为房屋增值部分。婚姻法解释（三）第十条第二款对此做出了进行补偿的规定：双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。那么，司法实践中对增值部分是如何界定的，又该如何进行分割？

根据法学理论界对结婚以后夫妻一方财产收益进行的分类，可以将其分为财产产生的孳息、用财产进行投资或经营而产生的收益以及财产的自然增值。

根据婚姻法解释（二）第十一条的规定，婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益应当认定为夫妻共同财产。婚姻法解释（三）第五条规定夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。可以认定婚后夫妻一方用其个人财产投资经营所产生的收益为夫妻的共同财产，但该收益中的孳息和自然增值部分却仍然是个人财产。

根据该规定，可以区分婚后一方的财产收益应当归个人所有还是夫妻双方共同所有，但该司法解释对“投资收益”、“孳息”与“自然增值”几个法律术语却未进行界定，理论界对这几个概念一直争论不休，各法院在司法实践中也没有形成统一的标准，致使该法律规定无法准确地指导司法实践。

笔者认为婚姻法解释（三）的规定有其合理之处，同时也存在着重大的不足。虽然婚姻法解释（三）明确规定了婚后房产的增值部分归房产所有人所有，同时也规定对另一方应当给予适当的补偿，但却未对适当补偿的标准和具体办法给予明确，对司法实践中的有效应用缺乏明确的指导性。

如何完善房产分割

由于司法实践的复杂性和立法技术的局限性，现行房产分割制度仍然存在不足之处，如约定财产制在离婚时应该起到的作用没有得到发挥；未规定离婚时提起损害赔偿是否可以包括房屋；没有设置对未获得房屋所有权一方补偿的保护措施。笔者认为应当从以下几方面继续完善：

第一，建立夫妻财产登记制度和发挥约定财产制度作用。在离婚诉讼对房屋进行分割时，常常会出现房屋所有权登记的所有人与房屋的实际出资购买人不相同的情况，此类案件在审理中常常会发生取证和举证困难的问题。对此，笔者建议在坚持现行房屋登记制度的同时，应当一并建立夫妻财产登记制度，并对约定财产制度进行进一步推广，发挥其应有的作用。

夫妻财产登记制度，顾名思义，是指夫妻双方将各自的财产进行登记并具有公示公信效力的法律制度。约定财产制度，是指由夫妻双方对其婚后选择和决定如何分配夫妻财产做出约定的法律制度。根据我国相关法律的规定，当事人之间的约定优先于法律的规定。通过约定财产制度的建立和夫妻财产登记制度作用的发挥，可以有效减少离婚诉讼时房屋分割的胶着状态，两种制度之间又可以进行配合使用，达到充分维护当事人婚姻稳定和保护各方当事人合法权益的目的。

在具体操作方法上，笔者建议夫妻财产登记制度和约定财产制度可以与婚姻登记制度一起使用，即在当事人办理婚姻登记的同时，也将双方的婚前个人财产及婚后所要采用的财产分配方式进行记载和登记，与结婚登记相关材料一并保存在婚姻登记档案中备查，这样既可有效地使夫妻财产登记制度和约定财产制度得到更好的应用，又能解决离婚诉讼中当事人的举证难题，有效减少了纠纷，节约了司法资源。

第二，将过错赔偿的范围扩大到房屋产权的分割。根据婚姻法第四十六条的规定，离婚时，无过错的一方可以向导致婚姻关系破裂的过错一方要求赔偿。虽然到目前为止，法律规定的过错仅仅包括重婚、与他人同居、实施家庭暴力以及虐待和遗弃家庭成员，没有将更多的其他致使家庭破裂的过错收入其中，但其规定的过错赔偿制度仍有较积极的意义。在离婚诉讼中，无过错一方可以根据对方的过错向人民法院申请要求赔偿，以达到维护自身利益的目的。目前司法实践中的普遍做法是经济赔偿。

笔者认为，有必要将房屋产权的分割囊括到该过错赔偿的范围之中。若将该项赔偿列入其中，势必加大了过错方的离婚成本，可以有效地制约过错方不犯或少犯过错，从而达到规范婚姻双方行为，有效保护婚姻关系的社会效果。

第三，完善对未获得房屋所有权一方补偿的保护措施。婚姻法解释（三）对婚后夫妻共同还贷和房屋增值部分的分割做出了原则性的规定，即由获得房屋所有权的一方对另一方进行补偿。但现实生活中，由于生活和还贷压力，离婚时大多数夫妻并没有大笔存款，并且原本由夫妻二人共同偿还的贷款，在离婚后变成房屋所有人一人承担，与婚姻关系存续期间相比，又大大加重了还款人的压力。此时，房屋所有人已经无力再向未得到房屋一方支付补偿，因此，在法律未完善相关保护措施的情况下，无房一方因离婚该得到的补偿也无法得到保护和实现，这样相比起得到房屋所有权的一方显然有失公平。

（作者单位为新疆阿克苏地区中级人民法院）

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