典型判例告诉你离婚协议约定的房产归属未经变更登记无效

案件来源和起因：最高人民法院办公厅主办的《中华人民共和国最高人民法院公报·案例》总第245期和中国裁判文书网2021年9月22日向社会发布了一起《付某某与吕某某、刘某某案外人执行异议之诉案》的典型裁判案例，该案例对每一位拥有房产的人士都极具财富传承的启示意义。

原告付某某与第三人刘某某在夫妻关系存续期间，于2000年购买了上海市松江区中山二路房屋一套，于2003年购买了上海市松江区北翠路房屋一套。其中，中山二路房屋的产权登记在丈夫即第三人刘某某名下，北翠路房屋的产权共同登记在妻子即原告付某某和丈夫即第三人刘某某名下。北翠路房屋名下尚有银行抵押贷款，主贷人为第三人刘某某。

2007年10月夫妻双方到民政部门登记离婚，在离婚协议中约定，该二处房屋的所有权归女方即原告付某某所有。但离婚协议签订后二人未办理不动产权变更过户登记手续。离婚后，2012年本案第三人刘某某与被告吕某某发生了股权转让纠纷，吕某某将刘某某诉至法院，随后吕某某依据胜诉2000万元及利息的生效判决向法院申请强制执行刘某某，法院依法查封了中山二路房屋及北翠路房屋。

原告付某某在上述房屋被查封后，向法院执行部门提出执行异议，被法院裁定驳回。于是，原告付某某向上海市第一中级人民法院提起了本案的执行异议之诉，其主要理由是，在与第三人的离婚协议中已经约定两套房屋的所有权归原告所有，仅是未办理过户登记手续，故要求法院：一、确认上海市中山二路房屋及北翠路房屋的所有权属于原告；二、解除对两套房屋的司法查封并停止执行。

法院裁判：上海市第一中级人民法院审理后认为，本案系争房屋是原告与第三人夫妻关系存续期间所购买，根据婚姻法相关规定，应属原告与第三人的夫妻共同财产。我国物权法第九条（笔者注：现在对应的法条是民法典第209条）明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。双方在离婚协议中约定上述房屋产权归原告所有，这只是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。

因系争房屋的产权未发生变更登记，第三人刘某某仍为登记产权人，其在系争房屋中的产权份额尚未变动至原告名下，故在第三人对外尚存未履行债务的情况下，被告吕某某作为第三人的债权人，要求对第三人名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。原告依据《离婚协议书》对系争房屋产权的约定要求确认所有权属其所有，并要求解除司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求于法无据，不予支持。最终判决：驳回原告付某某的诉讼请求。

财富传承启示：

一、现实生活中存在有不动产权发生设立、变更、转让和消灭等情形但当事人却疏于办理变更登记的大量情形，甚至有一些自以为高明的人士，故意将房产交由亲友代持产权。一旦代持人对外有债务纠纷，或者代持人突然去世，你的房屋还能确定属于你吗？最高人民法院公布的这一典型判例可以给大家一个启示。

二、夫妻在离婚协议中对房屋产权归属作出处分，但离婚后多年不办理产权变更登记手续的情况非常多见。本案例法院的裁判要旨就在于明确告诉社会大众，不动产物权变动原则上以登记完成为生效要件。夫妻双方签订的离婚协议中对不动产物权归属的约定并不直接发生物权变动的效果，不具有对抗第三人债权的法律效力。

三、房屋如今几乎是大多数家庭最值钱、最重要的财富，因买卖、离婚、去世等各种事由引起的不动产物权发生了变动，一定要及时办理变更登记或者继承手续。否则，你的财富旁落风险将如影随形，灰飞烟灭只在一瞬间。

笔者是执业27年的资深法律人和家族财富传承问题研究者，本文后半部分的财富传承启示仅代表笔者个人的研究观点，供读者朋友们参考。欢迎感兴趣的朋友在评论区留言讨论，并给予点赞和关注，谢谢！