夫妻离婚时能否主张分割婚后购买的未取得权属证书的房屋

在离婚案件中，如何分割婚后购买的未取得权属证书的房屋是司法实践中的一个难题。因《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》（以下简称《婚姻家庭编司法解释一》）第77条维持了《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)》第21条的观点，认为离婚时法院不应对权属不明的房屋判决房屋所有权的归属，但这是否意味着夫妻双方只能待取得房屋权属证书以后才能对该套房屋进行分割呢？当事人是否有权在离婚案件中对于未获得权属证书的房屋的使用权要求法院作出处理？亦或是能否要求按照房屋的市场价值、夫妻已经支付的款项等要求一方支付折价补偿款呢？笔者近期就笔者进行了检索研究，并整理出了此类案件的相关裁判规则，供大家参考查阅。

一、以涉案房屋未取得权属证书为由不予处理。

在此类案件中，由于涉案房产没有取得产权权属证书，法院往往会遵循《婚姻家庭编司法解释一》第77条的规则，以房屋权属不明为由对于当事人请求分割涉案房产的诉讼请求不予处理，要求当事人等待所有权明确之后再另行起诉。

案例一：刘某与闫某离婚后财产纠纷案 案号：北京市第三中级人民法院（2021）京03民终20592号

刘某、闫某于2009年10月26日登记结婚。后刘某以夫妻感情破裂为由诉至法院要求离婚，北京市第三中级人民法院于2017年5月26日作出（2017）京03民终3937号民事判决，判决准许离婚。在上述离婚纠纷中，刘某要求分割闫某与河北金城房地产开发有限公司于2010年4月9日签订的关于河北省石家庄市桥西区南小街××号金世界商贸区金智大厦××单元××××号房屋，生效判决认为诉争房屋可能涉及他人利益，且房屋所有权证尚未办理，故不宜直接作出处理，双方可通过其他合法途径另行解决。

后刘某以离婚后财产纠纷为由诉至法院，并向一审法院提出如下诉讼请求：依法分割诉争房屋《商品房买卖合同》的权利义务。一审法院判决驳回刘某的诉讼请求，后刘某提起上诉。

二审法院认为，关于诉争房屋的《商品房买卖合同》权利义务分割问题。首先，现有证据表明案涉《商品房买卖合同》为合同相对人闫某与金城公司之间的合意，刘某目前提供的证据不能证明案涉《商品房买卖合同》因在夫妻关系存续期间订立而具有无效或被撤销的情形。其次，房屋所有权的转移应以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，现有证据表明诉争房屋尚未办理房屋产权登记证书，诉争房屋所有权归属尚处于不确定性状态。综合上述认定，一审法院有关“‘合同权利和义务’并非夫妻共同财产，刘某要求分割合同权利义务的主张没有依据”的认定并无不妥，本院对刘某有关的上诉理由和请求不予采纳。

案例二：张某、郭某婚约财产纠纷案 案号：河北省石家庄市中级人民法院（2020)冀01民终484号

原告郭某与被告张某于2017年通过网络相识，建立恋爱关系。2017年12月17日郭某、张某作为乙方（买方）、王荣辉作为甲方（卖方）双方签订《买房协议书》一份，约定甲方将南白滩小区1号楼3单元302室房产（包括车库）以18.2万元的价格卖给乙方。该房产没有房屋产权证书。原被告于××××年××月××日双方举行结婚仪式，但未办理结婚登记。

郭某向一审法院起诉请求：1.判决被告返还原告彩礼款5万元；2.被告返还原告个人财产超威电动自行车一辆（价值1750元）；3.本案诉讼费及相关费用由被告负担。张某向一审法院提出反诉请求：1.依法分割二人共同购买的南白滩小区1号楼3单元302室房产；2.返还陪嫁物品；3.诉讼费及相关费用由原告承担。一审法院认为，该案中双方诉争的南白滩小区1号楼3单元302室房产，因尚未取得所有权证书，对该房产不予分割。被告主张的陪嫁物品，除焖罐及空调外，其他物品原告应予返还。判决后，张某提起上诉。

二审法院认为，关于原审法院对案涉房产不予分割是否有法律依据。《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（二）》第21条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。因案涉房产南白滩小区1号楼3单元302室尚未取得所有权证书，故一审法院对该房产不予分割符合法律规定，并无不当。

二、虽对涉案房产所有权不予分割，但可对房屋使用权进行判决。

涉案房产可能因为多种原因导致所有权不能明确，尤其是在房屋为回迁房、村住房等特殊性质住房时，由于受到政策的限制，无法进行不动产登记，法院通常会对于当事人关于使用权和房屋使用费的诉讼请求进行处理。

案例一：邴某与张某甲离婚纠纷案 案号：河北省石家庄市中级人民法院（2014）石民二终字第00986号

邴某与张某甲于2006年4月30日经人介绍相识，于××××年××月××日登记结婚。结婚后，邴某、张某甲因生活琐事常有争执。2013年5月，邴某起诉张某甲至法院，请求判决离婚。2013年8月16日，石家庄市新华区人民法院作出（2013）新民初字第1111号民事判决书，判决不准邴某、张某甲离婚。2014年3月19日，邴某再次起诉张某甲至法院。邴某的诉讼请求为：1.解除邴某、张某甲婚姻关系；2.现住房一套归邴某所有（约37万元），债务2万元平分。一审法院判决，位于石家庄市水域南岸东区5-3-602室房屋权属性质不符合国家规定的可以流通买卖的商品房，故对该房产本院不予分割。邴某、张某甲均对该房产具有50%的使用权。判后，邴某、张某甲均提起上诉。

二审法院认为，邴某、张某甲购买的大马东区的房屋，属村证房，尚未取得所有权证书，并非商品房，一审确认双方各享有一半的使用权并无不妥。邴某要求该房产归其所有的理由不成立。

案例二：万某1离婚后财产纠纷案 案号：北京市第二中级人民法院（2023）京02民终7611号

万某1、连某1原系夫妻关系，双方于2010年1月6日登记结婚，后于2015年6月13日协议离婚。关于财产分割，离婚协议载明：“住房：双方名下暂无住房，待回迁楼办理入住时，若男方分得两套住房，分配给女方一套住房（男方分得两套住房前提下，若只有一套住房此条作废）”。2017年9月12日，连某1与长阳兴业公司签订《房山区轨道交通稻田站定向安置房项目回迁楼认购协议》，认购房号为×××1202的房屋，单套房总价为192700元。长阳兴业公司出具的收据显示，2017年9月12日，张某1交纳前述1-1-1202号的房款金额为192700元，连某1称该房款实际是其所出。

万某1向一审法院起诉请求：1.依法确认万某1享有北京市房山区×××1202号房屋40平方米的份额；2.依法确认前述房屋的次卧归万某1所有，由万某1使用，客厅、厨房、卫生间归双方共同使用；3.房屋的使用权交由连某1使用，连某1每月向万某1支付1500元的房屋使用费。一审法院认为，本案中，万某1作为被安置人口，有资格享有安置房的居住使用权利。需要指出的是，该房屋的居住使用应本着方便使用和生活的原则来进行确定，在本案审理过程中，双方均表示该房屋可以由对方使用并由对方支付房屋使用费，但就使用费用无法达成一致，而该房屋交付后由连某1实际占有使用，故该房屋应由连某1使用，由连某1给付万某1相应的使用费为宜；就使用费的标准，法院综合本案情况，参考同地区、同地段、同户型的租金予以酌定。后万某提起上诉。

二审法院认为，连某1、万某1均为被安置人口，因涉案房屋尚未取得房屋所有权证书，不具备分割条件，虽万某1主张涉案房屋已具备办理房屋产权证书的条件，但其所提交的证据并不足以证实该项主张，双方可待该房屋具备分割条件后，再行主张权利。依据相关规定，万某1有资格享有安置房的居住使用权利，一审法院综合在案证据及本案实际，认定涉案房屋先由连某1使用，并酌情确定由连某1给付万某1相应的使用费，并无明显不妥，故对其上诉主张不予采信。

三、根据涉案房屋价值或已付购房款等情况判决获得房屋使用权的一方给予另一方折价补偿款

案例一：韩某、刘某离婚后财产纠纷二审民事判决书 案号：河北省石家庄市中级人民法院（2019）冀01民终670号

韩某、刘某原系夫妻关系，刘某于2018年3月6日起诉至法院要求离婚，后河北省宁晋县人民法院作出（2018）冀0528民初953号民事调解书，调解韩某、刘某双方离婚，婚生女儿韩星由刘某抚养，该调解书中同时认定本案争议房产为夫妻共同财产，但因未取得产权证书未予分割。之后，刘某向一审法院起诉请求分割位于鹿泉区房屋（分得价值约30万元）。一审法院判决：一、位于鹿泉区房屋由被告韩某占有、使用。二、被告韩某应自本判决生效之日起十五日内补偿原告刘某房屋剩余价值一半数额的价款(计算方式为：85.33万元减去117900元减去2018年3月21日时的房屋剩余贷款)。判决后，韩某提起上诉。

二审法院认为，诉争房屋是以上诉人韩某的名义于2015年购买，系双方婚姻关系存续期间所购，应认定为夫妻共同财产。双方经河北省宁晋县人民法院作出的（2018）冀0528民初953号民事调解书确认离婚，但未对诉争房屋进行处理，被上诉人要求分割该诉争房屋，对此请求应予准许。因诉争房屋系以上诉人名义购买，且贷款手续亦是以上诉人名义办理，现诉争房屋尚未取得房屋产权证明，故诉争房屋由上诉人占有、使用较妥，上诉人取得房屋的同时应给予被上诉人房屋价值的一半作为补偿。原审法院在本案审理过程中依据原告方的申请对涉案房屋的现价值进行了委托评估，后石家庄市博泰房地产评估咨询有限公司向原审法院出具《房地产估价报告》，该报告显示该房屋价值为85.33万元。综上所述，一审法院对于补偿款的判决并无不妥，上诉人韩某的上诉请求不能成立。

案例二：刘某与吕某离婚后财产纠纷二审民事判决书 案号：北京市第二中级人民法院（2021）京02民终14629号

刘某、吕某于2003年8月1日结婚，2018年10月31日经北京市西城区（2018）京0102民初41840号调解书调解离婚。吕某在2018年3月14日与河北广通房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定购买该公司位于固安县×××五号楼一单元204室，总面积共86.1平方米，购房合同款项是904050元，付款方式为分期付款。

刘某向一审法院起诉：请求判决分割吕某在婚姻存续期间隐瞒的在河北固安购买的×××5号楼1单元2层04号商品房(×××5-1-204)，我方主张所付款项372000元归我所有，不主张房屋所有权。一审法院认为，刘某主张的所付款项372000元因其中延期支付的100000元是吕某离婚后支付的，该款非婚内出资，刘某不主张该房屋产权，吕某应当支付其相应房款，故法院支持刘某获得该房屋所付款项272000元的二分之一即136000元。一审判决后，刘某提起上诉。

二审法院认为，刘某上诉主张分割吕某河北固安购买的×××5号楼1单元2层04号商品房（×××5-1-204）已付和应付全部款项及保全费。本案中，案涉房屋为刘某与吕某婚姻关系存续期间购买，为夫妻共同财产。刘某主张的所付款项372000元中因延期支付的100000元系吕某在离婚后支付，故其主张分割全部款项缺乏事实和法律依据，其主张不合理部分，法院不予支持。一审法院认定刘某获得该房屋所付款项272000元的二分之一即136000元是正确的，本院予以维持。因案涉房屋尚未取得产权证，一审法院仅处理房屋买卖合同项下权利义务符合本案实际情况。故刘某的上诉请求缺乏依据，本院不予采信。

四、律师建议

在离婚案件中，关于婚后购买的未取得权属证书的房屋分割问题，实践中确实存在同案不同判的情况。这类房屋，尽管是夫妻双方在婚后共同购置的财产，但由于尚未取得正式的房产证，想要在离婚案件中直接对房屋所有权进行分割已经成为一个难题。

因此，一方面建议夫妻双方在购房之后尽早办理房产证，以避免在离婚之时因房屋权属不明问题而被法院判决不予处理。另一方面，如离婚之时争议房屋确实未能获得权属证书，但已具备办理条件，双方应当积极配合办理不动产权证书，并在获得证书以后交由人民法院进行分割处理，以减少日后通过提起离婚后财产纠纷诉讼处理分割房产的诉累。而对于回迁房、村住房等办理相关权属证书确有困难的房屋，当事人亦可考虑通过请求人民法院对于房屋的使用权作出处理，或者根据房屋的市场价值或已付购房款等情况请求法院判决获得折价补偿款等方式来实现己方的财产分割权利。

本文作者：

勾建美，德恒北京办公室律师、德恒金融专业委员会委员、德恒全球家族财富管理业务中心副秘书长、北京市西城区律师协会民商事业务研究会秘书长、第十一届北京市律师协会婚姻与家庭法律专业委员会委员、北京市西城区律师协会妇女儿童法律研究中心研究员、北京市西城区律师协会业务指导与工作委员会委员、婚姻家事私人法律顾问、私人银行和大型保险机构财富传承领域特聘讲师；主要执业领域为高端及涉外婚姻家事、婚前财富规划、家族财富传承与资产管理、公司治理、重大民商事诉讼与仲裁等。

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