夫妻离婚房产赠与小孩法律误区与纠偏

夫妻在离婚时将房产赠与给小孩是生活中比较常见的现象，通常的做法有两种: 第一种方式是夫妻双方自行到民政局办理签订离婚协议并在离婚协议中约定房产归小孩所有；第二种方式是夫妻双方到法院诉讼离婚并经法院出具调解书，调解书中约定房产归小孩所有。

夫妻双方离婚按照上述方式对房产归属进行约定后，由于以下种种原因，大部分都没有办理产权变更登记手续：

原因一：存在法律上的误区，认为只要有离婚协议或调解书的约定，就完全受法律保护，房产就归小孩所有。但实际上此时小孩并未取得房屋所有权，而只是享有请求将房屋过户至小孩名下的请求权；

原因二：房产存在贷款抵押，贷款结清涤除抵押前无法办理过户；

原因三：离婚双方互不信任，担心房产过户登记给小孩后，取得抚养权一方不顾小孩利益以监护人的身份将房产擅自出售或抵押，所以约定待小孩年满18周岁以后再过户；

然而，无论基于何种考虑，房产未过户至小孩名下前，小孩随时存在丧失取得房产权益的法律隐患，最主要的隐患就是因为夫或妻一方个人负债（生意经营失败或赌博负债）原因导致房产被查封拍卖，此时房产仍被认定为登记的产权人的房产而非小孩财产，并被依法处置。所以，为了小孩利益着想，最为理想和安全的方式当然是第一时间办理房产过户。

那么，上述阻碍房产过户至小孩名下的障碍或顾虑有无解决办法或是否合理？

（一）夫或妻一方擅自以监护人的名义将房产处置，这种可能性是存在的，但实际上法律上仍有一定的救济机制，可以在此基础上做合理评估。

《民法典》第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”

根据上述规定，确实存在取得孩子抚养权一方以维护小孩利益的名义将房产处置的可能，现实生活中也实际发生过这种例子。但是，一旦这种情况发生，根据《民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”或第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”，是可以要求确认处分行为无效的，并非毫无办法。

（二）房产存在抵押，贷款未结清涤除抵押前不能过户问题；

1、能不能不结清贷款抵押中过户？

《民法典》第四百零六条规定:　“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”

有人将民法典该条规定理解成“抵押中过户”， 但实际上，因为

目前房产登记管理部门不允许带抵押直接变更登记，法院也不会强行判决变更登记，否则，将造成判决事实上不能履行，除非以后房产管理部门出台抵押中过户的相关配套规定，否则，是无法实现所谓的“抵押中过户”的。仍然只能通过过桥方式将贷款还清，将房产过户至小孩名下后，再以有利于未成年人利益目的去办理抵押贷款。

2、通过过桥方式将贷款还清，将房产过户至小孩名下后，在以有利于未成年人利益目的去办理抵押贷款，是法律上是可以实现的。可以排除房产一旦过户到小孩名下后无法重新办理贷款的顾虑。

如上所述，《民法典》第三十五条规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”，也就是说，如果是基于维护被监护人利益，过户至小孩名下的房产仍是可以办理可以抵押贷款的，并不存在障碍。