购房者要求过户 卖房者称未经共有人同意拒绝过户

购买房屋时，购房者需要自己审查房屋，看是否有权属争议，但购房者知道的信息有限，并不可能全面的了解房屋的情况，若像下面案例中的情况，我们应该怎么办呢？

【基本案情】

2014年4月12日，祝某与刘某签订《协议书》，约定刘某将位于XXX市XX区宋庄镇四海公寓×号楼×号房屋卖给祝某，房屋建筑面积为 105.45平方米，总价款为169万元，祝某同意先付定金80万元，待房屋过户给祝某后，将余款89万元一次性付清，双方未约定房屋过户时间。后双方协商一致将房款总价变更为1685000元。2014年4月，祝某将全部房款付清，刘某出具收条，收条内容为“购房款已收到，同意将房屋转让给祝某并积极配合办理过户手续”，刘某收到房款后将房屋交付给祝某居住使用。

2015年中旬，祝某联系刘某办理过户手续，刘某称房子不卖了。2016年2月22日，祝某向刘某发送短信催促其协助办理过户手续，刘某收到短信但未予回复。刘某至今未协助祝某办理过户手续。

对此刘某辩称：2004年12月30日，刘某与妻子李×1经XXX市XX区人民法院调解离婚，其中未就夫妻共同财产进行分割。2014年4月12日刘某出售该涉案房屋时仍处于离婚状态，涉案房屋系婚姻存续期间的夫妻共同财产。二、本案存在无权代理的情形。签约人李×2系刘某长子，在未得到刘某与李×1授权的情况下，将涉案房屋出售给祝某，李×1自始至终未对李×2出售房屋的行为进行授权或是追认。祝某在明知李×2没有处分权的情况下低价与李×2订立涉案房屋买卖合同。双方签订的房屋买卖协议，属于无权处分的情形，效力应予以否定。李×2擅自对刘某与李×1的共同财产进行处分，系无权处分，故涉案房屋买卖协议效力应为无效。

【法院审理】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思 表示且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履 行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，祝某已付清房款，房屋亦早已交付，刘某理应协助祝某办理过户手续。2015年中旬、2016年2月22日祝某多次联系刘某要求其协助办理过户手续，刘某至今未协助办理，怠于履行协助义务，很显然构成了违约，应承担相应的违约责任。

【孟律师有话说】

我们知道对于夫妻共同财产，未经另一方同意而擅自处分属于无权处分，但刘某能否以无权处分的理由对抗合同义务的履行？

对此我们要知道：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产物权登记系由国家行政机不动产关依法定程序审查后作出确认，该登记行为一旦作出，即具有物权公示的公信力。无论该登记的内容是否与真实的权利内容相一致，但相对人基于对不动产登记的信赖，而与登记的权利人进行交易，则可推定相对人即为善意。

本案中，涉案房屋的所有权登记人为刘某，根据刘某提供的民事调解书，刘某与李×1于2004年12月 30日离婚，因此刘某在出卖涉案房屋时不是在刘某与李×1的婚姻关系存续期间。虽然该民事调解书中未涉及涉案房产的处理，但是自2004年12月至 2014年4月期间，涉案房屋的所有权仍登记在刘某一人名下，祝某在签订协议时不可能对刘某所出卖的房屋是否为共有状态进行实质审查，亦不具有审查的途径。

因此，祝某作为交易相对人基于对物权登记的信赖而签订以及履行协议并无过错。此外，祝某接收房屋并对房屋进行了装修且居住至今，其间，刘某从未以涉案房屋系共有财产而存在权利瑕疵的事由向祝某主张过权利。现刘某以其出卖的涉案房屋系未分割的夫妻共同财产而构成无权处分，未就此提供证据证明，故法院并没有支持。

孟律师在此提醒购房者，购买房屋时需仔细审查房屋信息，不购买有权属争议的房屋，并以房产证上的信息为准，避免损失。