来看一个案例：

甲男与乙女于1996年6月20日在北京市西城区民政局登记结婚，于2005年、2010年生育两个女儿。

2014年1月16日，甲男与乙女因夫妻感情破裂、已无和好可能，签订《离婚协议书》，在北京市西城区民政局办理了离婚手续。

《离婚协议书》约定“双方名下所有财产，归两个女儿所有”，甲男与乙女的财产包括：正东国际大厦公寓一套、车牌号为京A96159车辆一辆等。离婚时，正东国际大厦公寓的房屋贷款还未还清，《离婚协议书》约定房屋贷款由甲男偿还。

后，甲男因缺少个人收入，无力偿还房屋贷款；乙女因缺少个人收入，拟撤销《离婚协议书》中对两个女儿的房屋赠与，将房屋变卖后的价款与甲男进行分割，并由甲男偿还全部房屋贷款。

1、离婚协议书约定离婚后房屋归子女所有，赠与人不可随意撤销赠与

离婚协议书约定离婚后房屋归子女所有，其实质是对子女的赠与。

法院在审理此类纠纷时，通常认为：离婚协议书中的财产赠与具备一定的身份关系性质，系双方对婚姻问题、子女抚养问题、财产分割问题等综合考量平衡后达成的协议，并非单纯的赠与合同。

离婚协议书中涉及房屋及财产的处分，系双方当事人以解除双方身份关系为目的的赠与行为，该赠与与解除双方身份关系、共同财产分割等互为前提、互为结果，具有一定（对子女抚养关系补偿）的道德义务，双方婚姻关系因该协议已解除，该赠与行为不能随意撤销。

《民法典》婚姻家庭编的解释第六十九条 当事人达成的以协议离婚或者到人民法院调解离婚为条件的财产以及债务处理，如果双方离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产以及债务处理协议没有生效，并根据实际情况依照民法典第一千零八十七条和第一千零八十九条的规定判决。

当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。登记离婚后当事人因履行上述协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。

第七十条 夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。

人民法院受理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。

2、银行是债权人、抵押权人时：

夫妻共同所有的房屋，银行是债权人、抵押权人，后离婚协议书约定离婚后房屋归子女所有，但未办理过户，银行作为债权人是否可以撤销赠与？

银行可以在知道或者应当知道赠与后一年内，赠与行为发生之日起不满五年向法院申请撤销赠与，该撤销申请不以房屋实现过户为前提。

债权人撤销权撤销的是债务人处分财产的行为，物权变更登记仅是处分行为的结果。

根据《民法典》第五百三十八条 债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

第五百三十九条 债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

第五百四十条 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。

3、无力偿还贷款的情况：

夫妻共同所有的房屋，银行是债权人、抵押权人，后离婚协议书约定离婚后房屋归子女所有，未办理过户，夫妻（或一方）无力偿还贷款，银行是否可以向法院申请拍卖房屋，实现抵押权？若拍卖，剩余房款是子女所有还是未分割的夫妻共同财产？

《民法典》生效前，房屋设有抵押，被赠与的，抵押权不受影响，因此银行可以向法院申请拍卖房屋，实现抵押权。

《民法典》生效后，并未对“抵押权存续期间抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的”，抵押权人是否仍可以行使抵押权做出明确规定。

若房屋被拍卖，还完贷款之后的剩余房款应归子女所有。根据对第1个问题的理解，离婚协议书中约定离婚后房屋归子女所有不仅是有效的且无法撤销，只要夫妻双方依据离婚协议书办理了离婚手续，根据离婚协议书的约定，房屋就应该归子女所有，但未进行房屋权属变更登记，所以子女尚未依据登记取得房屋所有权。

但是，不管是否进行房屋权属变更登记，都不会对离婚协议书的效力产生影响。物权法规定的物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定的方法、方式向社会公开，其目的主要在于使第三人清楚的了解物权情况、物权变动情况，在交易过程中，以免第三人遭受损害，维护交易安全。而实际上，银行申请法院拍卖的是子女的房屋而不是夫妻双方的房屋，抵押权实现后的剩余房款应当归子女所有。

根据《民法典》第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百一十条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。

第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。