离婚时拆迁安置房如何分割

近日，有客户咨询离婚纠纷中拆迁安置房分割的问题，现就相关的理论和实务问题梳理总结如下。离婚诉讼中，拆迁安置房的分割一直是焦点和难点问题。由于房屋拆迁款的数额往往比较大，因此拆迁安置房的分割也就成为了离婚财产分割时的焦点问题。又由于拆迁的房子可能属于一方的婚前财产甚至是一方父母或者爷爷奶奶或其他家人的财产，加之很多地方的拆迁政策上又会以户口为单位，根据人头分配的政策，每个人都会分得一定的面积安置房或认购一定面积安置房的指标来保障每个人的居住权，这就大大增加了拆迁安置房分割的难度。

本文首先介绍了房屋拆迁补偿相关理论，以便读者对房屋拆迁补偿安置理论有所了解，接着通过两个离婚拆迁安置房分割典型案例抛砖引玉，以便读者对拆迁安置房分割实务有所认知，接着梳理了离婚拆迁安置房分割若干规则，以便读者对拆迁安置房分割规则有全面认识，最后就离婚拆迁安置房分割维权中的重点和难点问题提出了若干建议，以期读者处理离婚拆迁安置房分割有所帮助。

一、房屋拆迁补偿相关理论

为了深入分析离婚拆迁安置房分割问题，有必要先了解和熟悉房屋拆迁补偿相关理论。

（一）房屋拆迁，是指经依法许可，拆迁人对城市规划区内国有土地上或城市规划区外农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为。

（二）房屋拆迁补偿安置协议，是指拆迁人与被拆迁人、房屋承租人依照法律规定，就拆迁人因拆除被拆迁人的房屋，对被拆迁人予以货币补偿和安置或者产权调换补偿并对房屋使用人予以安置事项所达成的协议。

（三）居住房屋的拆迁补偿利益主要包括：1.房屋价值补偿，具体由房屋评估价格、价格补贴及特定类型房屋的套型面积补贴三部分构成；2. 选择货币或房屋产权调换补贴；3. 居住困难户的保障补贴；4.装饰、装潢补贴；5.搬迁费；6.临时安置或过渡费；7. 家用设施移装费；8. 签约奖；9.按期搬迁奖；10. 无违法建筑奖；11. 征收面积奖等。

（四）拆迁安置房是指政府因城市规划、土地开发等需要进行拆迁而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。其安置的对象是特定的动迁安置户，既有国有土地上的居民，也有集体土地上的农户。

一般来说，拆迁安置房是基于被拆房屋面积（即数砖头）和户籍登记人口（即数人头）两方面因素进行安置。基于房屋面积所获得的回迁安置房，不改变房屋的权属性质，每个安置人口均享有的一定的安置面积。在基于人口安置的情形中，安置对象是房屋共有人，每一位共有人都占据一定的份额。各地安置房政策有所不同，一般主要有这三种方式：

1.产权调换，根据被拆迁房屋的区位和面积，调换某一区位和面积的房屋，结算差价或不结算差价的就地安置或异地产权调换。

2.以拆迁补偿款购买安置房，安置房的面积按照房屋面积的一定比例配售，一般大于被拆迁面积，会给予共同居住人每人一定面积的安置房购买指标。被拆迁人享有以优惠价格购买一定面积的安置房的权利。

3.用拆迁补偿款自行购置商品房：对被拆迁房屋进行市场评估，根据确定的价格直接进行货币补偿，被拆迁人获得补偿款后，在市场购买商品房。

二、典型案例

（一）案例一：南京市浦口区人民法院-戴某与季某离婚后财产纠纷一审民事判决书

1.案情简介：原告戴某与被告季某于2018年1月24日协议离婚，并在离婚协议中约定无家庭财产、无房产、无债权债务等。后原告在2019年办理户口时得知被告有房屋且已被拆迁，并通过政府热线确认被告已领取了相关拆迁利益。因被告多次拒绝与原告协商拆迁补偿款分配事宜，原告遂诉至法院，诉请：依法分割原被告夫妻关系存续期间拆补偿款860580元。

2.法院认为，被告在与原告的婚姻关系存续期内与某街道办事处签订了集体土地上房屋征收补偿协议（货币拆迁），该协议所载明的拆迁权益应属于双方夫妻共同财产。被告季某虽辩称该涉案房屋系其父亲所有，并未送给原被告，但根据季某本人签字确认的征收集体土地涉及房屋补偿事项认定表，季某父亲户在征收补偿分2户，其中一户的人口分别为季某、戴某，分得房屋面积106.42㎡，故季父已在拆迁前将部分房屋赠与原被告。

被告虽辩称原被告在离婚协议书中对婚内财产进行了约定，但未有证据证明其与原告离婚时，原告明知房屋存在拆迁利益且明确予以放弃，且根据被告当庭陈述，其在拆迁补偿协议中的签名均由其父亲所写，与原告戴某所作其在签署离婚协议书时不知晓拆迁补偿利益的陈述一致，故对此辩解意见，法院不予采纳。因原被告在双方登记离婚时未对上述利益进行分割，现原告请求分割该利益，有事实和法律依据，法院予以支持。

关于被告签订的房屋征收补偿协议项下的利益应如何分配，法院认为，根据某街道房屋有效面积认定表及社区居民委员会出具的证明，被拆迁房屋的原产权人为被告父亲，被告系在拆迁时经过分户方取得拆迁合同签订资格，被拆迁房屋面积亦来源于原产权人季父的赠与，另因原告戴某亦当庭陈述其在2016年至2018年离婚期间一直居住在另一区，未参与征收，故考虑到利益平衡，法院认定补偿款项中的搬家费5321元、提前搬家奖励106420元，原告戴某不应分得。综上，因被告季某已收到拆迁补偿款860651.72元，故应支付原告戴某374455.36元[（860651.72元-5321元-106420元）×50%]。

3.律师解读：本案中，原告的诉求获得支持有两个不利因素，（1）案涉房屋系案外人被告父亲建造；（2）双方在离婚协议中约定的婚内财产已分割完毕。尽管如此，原告的诉求还是获得法院支持，关键在于：（1） 在双方婚姻关系存续期内，在签署房屋征收补偿协议时，原被告是以单独一户（被告之父为另外一户）被征收的，而该户的人口为原告和被告，拆迁补偿的利益也是按照两人标准安置的。分户的行为可推定被告之父在拆迁前将部分房屋及其拆迁利益赠与原被告。（2）被告未能提供证据证明其与原告离婚时，原告明知房屋存在拆迁利益且明确予以放弃。通过这个案例，也提醒离婚一方在知晓另一方个人或家庭拆迁事宜时，应积极参与，第一时间了解房屋拆迁补偿安置协议相关内容，争取在协议上签字，当发现个人利益没有体现时，应及时提出异议，积极维护个人拆迁利益。部分案例显示，离婚一方在知晓另一方个人或家庭拆迁事宜时，因怠于主张拆迁利益，诉求未获得法院支持。当事人是否可以主张分割拆迁利益，需要根据被拆迁房屋的权属、是否存在赠与情况、房屋征收补偿协议安置方案约定等因素综合判断。

（二）案例二：上海第二中级人民法院-关某某与姚某某离婚后财产纠纷二审民事判决书

1.案情简介：关某某与姚某某原系再婚夫妻，1998年3月9日登记结婚，2011年4月19日协议离婚，双方无婚生子女。1997年1月16日，姚某某经核准取得上海市房地产权证，登记为某某镇某某村大桥**房屋的权利人，房屋所属土地性质为集体，用途住宅，建筑面积为116.56平方米。2008年5月3日，拆迁人上海某某有限公司与被拆迁人陆某发、姚某某等签订《上海市征用集体土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定：乙方（被拆迁人陆某发、姚某某等）明确选择与货币补偿金额同等价值产权房屋调换的补偿方案，乙方自愿将补偿款与购房款相抵扣后，乙方支付甲方95，835元。经协议约定，取得两套安置房屋：其中某某东路XXX弄XXX号XXX室房屋，产权人确认单上载明权利人为陆某明；菊太路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人确认为陆某发、陆某明、陆某红。某某东路房屋由陆某明于2011年9月出售给案外人；菊太路房屋仍登记在开发商上海某某房地产开发（集团）有限公司名下。

2.法院认为：首先，双方均一致确认位于某某镇大陆村大桥145号房屋的权利人为姚某某，该房屋系姚某某与关某某登记结婚前取得的不动产。关某某主张，该房屋经动迁后获得两套安置房屋的总建筑面积大于被拆迁的房屋50多平方米，该部分即为夫妻共同财产。对此，姚某某不予认可。根据拆迁安置协议的约定，明确了被拆迁人选择与货币补偿金额同等价值产权房屋调换的补偿方案。而协议中货币补偿金额均系针对被拆迁房屋本身价值而对应计算所得的结果。故关某某简单将房屋之间的面积差认定为夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，该主张缺乏事实依据，且无任何证据佐证，一审法院难以采信。且本案中，姚某某原有房屋被拆迁系基于建设之需要，拆迁人通过签订安置协议的方式予以补偿，性质上不同于因生产、经营活动而产生的收益产出，故关某某的诉讼请求无法支持。

3.律师解读：案涉房屋系姚某某婚前个人财产，婚后双方对房屋没有添附行为，根据拆迁安置协议的约定，姚某某选择了与货币补偿金额同等价值产权房屋调换的补偿方案，置换的房屋产权证亦没有关某某的名字，姚某某获得的拆迁安置房只是婚前个人财产形式的一种转化，系姚某某婚前个人财产。关某某无权要求分割。

三、 离婚拆迁安置房分割规则梳理

上述两个案例只是揭示了离婚拆迁安置房归属和分割的部分规则，笔者将结合理论和实务对离婚拆迁安置房分割规则进行梳理。

（一）被拆迁房屋是婚前一方的个人房产，婚后被拆迁安置新房的情况

1.被拆迁房屋是婚前一方（以下简称“一方”）的个人财产，婚后双方对房屋没有添附行为，拆迁时也没有补偿差价，登记在一方名下的就是一方婚前个人财产，因为此种情况下获得的拆迁安置房只是婚前个人财产形式的一种转化。

2. 被拆迁房屋是婚前一方的个人财产，婚后双方对房屋没有添附行为，但取得的拆迁安置房有补差价的情况，如果差价是用一方个人婚前财产补足的，且能够提供相应证据证明的，登记在一方名下的，那该房屋仍然属于一方的个人财产。

3. 被拆迁房屋是婚前一方的个人财产，婚后双方对房屋没有添附行为，但取得的拆迁安置房有补差价的情况，如果差价是用夫妻共同财产补足的，登记在一方名下的此时房产仍然属于一方个人所有，但是所补差价的数额部分及相对应的财产增值部分，应由产权登记一方对另一方进行适当补偿。

4. 被拆迁房屋是婚前一方的个人财产，夫妻双方婚后对房屋进行过扩建或添附的，要分具体情况处理，该拆迁房屋扩建之前面积转换安置的面积或价款，归房屋所有人个人所有，而扩建或添附的面积或价款属于夫妻共同财产，认定为夫妻双方共同所有。当然，如果原房屋所有人能举证说明用于扩建的价款是其个人财产的例外。

5.被拆迁房屋是婚前一方的个人财产，拆迁实行产权交换补偿方式，且安置房是按使用人口标准安置的，夫妻另一方有一定的产权份额。如果夫妻一方获得了安置房认购指标，也作为被安置人口，该方也应当拥有相应面积或者比例的房屋份额。

6. 被拆迁房屋是婚前一方的个人财产，不管婚后双方对房屋有没有添附行为，拆迁时有没有补偿差价，若安置房有登记另一方的名字，夫妻另一方有一定的产权份额。财产分割时可结合双方的扩建或添附情况、补偿差价、人口安置标准和安置房指标、贡献情况等因素综合判断，确定新房的产权归属，获得房产产权的一方向另一方补偿。

（二）被拆迁房屋是夫妻共同财产，婚后被拆迁安置新房的情况

安置房应为夫妻共同财产。财产分割时可结合双方的居住条件、安置房的面积、子女抚养等情况，按照适当照顾妇女、儿童权益的原则予以处理，确定新房的产权归属，获得房产产权的一方向另一方补偿。

（三）被拆迁房屋是夫妻一方父母或其他家人的财产，婚后被拆迁安置新房的情况

1.被拆迁房屋是夫妻一方父母或其他家人的财产，且夫妻一方父母或其他家人在夫妻婚姻存续期间未赠与夫妻双方或一方若干面积的被拆迁房屋，拆迁实行产权交换补偿方式，拆迁时也没有补偿差价，则安置房归夫妻一方父母或其他家人所有。

2.被拆迁房屋是夫妻一方父母或其他家人的财产，夫妻双方在与父母或其他家人共同生活期间对房屋进行了扩建或者添附，房屋拆迁实行产权交换补偿方式，夫妻双方均有一定的产权份额。

3.被拆迁房屋是夫妻一方父母或其他家人的财产且安置房是按使用人口标准安置的，夫妻双方均有一定的产权份额。

目前各地的拆迁安置的一般原则是对原房屋所有人进行拆迁补偿、对房屋居住人进行安置。根据该原则，所有可归于房屋、庭院及附属设施的拆迁补偿的部分应当归属于原房屋所有人，所有可归于安置费用的部分应当归属于所有被安置人员。故，拆迁旧房补偿款、合法的添附扩建，装饰装潢补贴、树木补偿等应该归属原房屋所有人。搬迁费、临时安置或过渡费等应该归属于全体被安置人员。

四、离婚拆迁安置房分割维权建议

（一）及时了解拆迁政策，并跟进拆迁进展

重点了解拆迁安置政策是基于被拆房屋面积（即数砖头），还是户籍登记人口（即数人头）因素进行安置，还是基于前述两因素进行安置。如果有按照户籍登记人口因素进行安置，则需核实夫妻一方或双方户口是否在被拆迁房屋名下。如被拆迁房屋名下有很多户口，则需核实是否分户，是一户还是多户。另外，需核实土地使用权证书上的户主是谁等等，为签署《拆迁补偿安置协议》做好准备。

（二）争取签署《拆迁补偿安置协议》，对不合理的安置方案及时提出异议

《拆迁补偿安置协议》是拆迁安置房分割最核心的证据，是法院裁判拆迁安置房分割的主要依据。《拆迁补偿安置协议》主要包括如下内容：1.订立协议的主体。2.被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。3. 补偿安置方式。4. 货币补偿金额。5.搬迁期限等约定。应争取在《拆迁补偿安置协议》上签字，最好拍照或复印一份。如果发现拆迁补偿安置方案不符合拆迁补偿安置的法律或政策，对自己不利时，应及时向相关部门反映，争取自己的合法拆迁利益。如怠于提出异议，则会直接影响后续诉讼中争取有利的拆迁利益。

（三）如婚姻关系发生或即将发生重大变化的，应在签署拆迁补偿安置协议前告知拆迁方

拆迁过程中，拆迁方可能会以家庭为单位由户主代表全家签订《拆迁补偿安置协议》，向户主支付拆迁款及分配拆迁安置房。如果这个过程中婚姻关系发生或即将发生重大变化的，应及时告知拆迁方，以免自己的合法权益被侵犯。

（四）一旦发现自己合法的拆迁权利被侵犯，应及时向拆迁方或侵权人提出主张，争取自己应得利益，必要时可提起行政复议或相关诉讼

（五）如果案件诉讼周期较长，可先向房屋登记机构提出对案涉房产的异议登记申请。如申请成功后，安置房权利人处分案涉房产将受限，为权利人执行拆迁安置房分割提供保障。

（六）其他注意事项

此外，在处理离婚拆迁安置房分割时，应注意：

1.在双方婚姻关系存续期间，涉及到拆迁，拆迁安置协议为夫妻一方父母或爷爷奶奶所签的，在离婚诉讼中对该安置权益不予处理，应另案分家析产。

2.对于离婚时未取得产权证的拆迁房产利益，实务中，法院一般不做处理，待房屋取得房产证之后，当事人再另行提起分家析产诉讼。也有法院采取如下处理方式：（1）对于已交付但未取得产权证的拆迁安置房的，确认该保障性房屋由分割财产的权利人享有居住权，相关安置权利和义务由权利人享有和承担，待办理产权证条件成就时，相对方负有配合办理过户或相关手续的义务；（2）尚未交付但已建成的拆迁安置房的处理方式，直接确认该保障性房屋由分割财产的权利人所有，待办理产权证条件成就时，相对方负有配合办理过户或相关手续的义务。

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