家事纠纷典型案例之婚前购买房产婚内共同还贷及增值部分在离婚时如何算

作者：admin 发布时间：2024-10-05点击：36

原告王倩与被告周杰于2010年结婚，婚后育一子王晓军。被告周杰于婚前以178947元购买江南区商品房一套，支付首付款38947元，向银行按揭贷款140000元，房屋登记在周杰名下。原告王倩也于婚前以329491元购买青秀区商品房一套，支付首付款66491元，向银行按揭贷款263000元房屋登记在王倩名下。

2016年，原告以感情破裂为由向江南区法院起诉离婚，并请求判令孩子由原告携带抚养，被告每月承担生活费1500元，医疗费、教育费由原、被告各承担一半直至孩子年满十八周岁；被告向原告补偿分居期间孩子抚养费60000元。

被告在审理的过程中表示同意离婚，婚生子王晓军由原告携带抚养，但双方对对方婚前购买的房屋，在婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分争执不下，又不愿意协商确定财产的增值部分，双方申请对对方房屋在婚姻存续期间的增值部分进行评估

评估结果为：周杰名下的房屋在2010年10月10日评估价格为447415元，2016年8月30日评估时点的评估价格为575959元；王倩名下的房屋在2010年10月10日评估价格为371679元，在2016年8月30日评估时点的评估价格为539444元。在评估结果出来后，经法院主持调解，指导双方当事人将婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分换算后，发现双方需要补偿对方的款项相差不大。

最后双方当事人自愿达成协议：

一、原告王倩与被告周杰离婚；

二、位于南宁市江南区的房产归被告周杰所有，该房所欠的银行按揭贷款在本调解书生效之日起由被告周杰负责偿还；位于南宁市青秀区的房产归原告王倩所有，该房所欠的银行按揭贷款在本调解书生效之日起由原告王倩负责偿还；

三、婚生子王晓军由原告王倩携带抚养，被告周杰在本调解书生效之日起每月支付婚生子生活费800元，教育费、医疗费按实际发生额凭票据由原、被告各承担一半，直至婚生子年满18周岁。

本案系婚前购买不动产婚内共同还贷及增值部分在离婚时如何计算的典型案例。现实生活中，婚前一方支付首付款购买不动产，婚后双方一起归还按揭贷款的情况屡见不鲜，在离婚时如何分割争议不动产一直是双方争议的焦点问题。

及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。这里不动产的升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。增值是指婚后增值，不包括婚前增值，在适用公式时应注意两个问题：

离婚时贷款尚未清偿完毕的，只能将夫妻共同已偿还的利息计入不动产成本，而不能将20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现给产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果

一方购买不动产后经过一段时间结婚的，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买不动产价格作为依据

“其他费用”是指交易所涉及的成本，如契税、印花税、营业税、评估、中介费等购买必要支出，不包括公共维修基金和物业费等不动产长期使用中产生的费用。

“

在审判实践中，法官离婚分割争议房产时，不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应增值部分”同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产具体情况，按照照顾子女何女方权益的原则作出公平裁判。