离婚怎么分割婚前按揭房产律师给您最佳方案

现在的城市生活要有一套属于自己房不容易，但准备结婚的小两口则一定要有一套婚房。男人辛苦奋斗后终于存够了一套房的首付款和装潢款，按揭购买房产，办理了房产证后装潢入住，娶了老婆，婚后再慢慢还银行按揭。

结婚后，女主人入住婚房，霸气地对男人说：我的是我的！你的也是我的！为此，安心地当着贤内助，辅佐丈夫，共还房贷。

但随着岁月的冲刷，房子已经升值了，有时感情却不在了，这时您有想过您的婚房有多少属于您的吗？一旦婚姻走到了尽头，您知道婚前按揭购买的房产您到底能分割到多少吗？奋斗男和贤内助到底有多少房产权益呢？下面由宣城资深婚姻家庭律师王志昕结合司法实践为您提供最佳解决方案！

来看这么一段故事

2008年6月，张某(男)首付36万元、向银行贷款84万元购买了一套商品房，贷款期限20年，利息总计60万元，那么20年还款总额为84万+60万=144万元，月均还款6000元。

2009年9月，张某缴纳24000元契税、24000元房屋维修基金后收取交付房屋，随后装潢入住并办理了产权证。2010年10月，张某和唐某(女)登记结婚，此时该商品房市场价值为240万元。

2014年10月，妻子唐某便因感情不和，和张某闹起了离婚，因房价上涨，这套房子在离婚时总价在400万元。

在财产分割问题上，房子成为了最大焦点。双方协商不成，将依法通过诉讼解决。

律师说法

首先我们要知道什么是婚前按揭房产

所谓的“婚前按揭房产”，是指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买，婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。

现行法律上也有了明确的规定：

根据最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(三)》第十条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

《婚姻法》第三十九条第一款规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”即按照共有物权分割原则，在不考虑照顾子女和女方权益的前提下，平均分割共同财产。

我们再来回归到案例中……

本案中，既然张某在结婚前已经取得了房产证，那么，法院在审理本案时，通常会判决这套房子产权归张某所有。

至于婚后张某、唐某夫妻双方共同偿还的银行贷款，则可以理解为用夫妻共有的财产对购买房产的投资，依据上述规定，在不考虑子女问题和女方权益的情况下，离婚时张某应将婚姻存续期间共同还贷的款项一半份额及其相对应房产增值部分补偿给唐某。2014年11月的以及以后的贷款则由张某个人偿还。

律师来支招：共同所还房贷和房产增值怎么算？

那应该怎么计算“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”呢？实践中，通常有以下2种计算方法：

A、计算方法 (对婚前房产登记所有人有利)

注：该计算方法对张某有利，如果婚前房产登记在您名下，该方法对您有利，建议采用。

公式为：夫妻共同已还贷本息÷结婚时总房价(包含利息成本，即结婚时房产市场价格+按揭购房总利息成本)×离婚时房产市场价格；

在本案中，算式为：(6000元/月×12个月×4年)÷(2400000元+600000元)×4000000元=384000元；

那么，在不考虑照顾子女和女方权益的前提下，张某须补偿唐某384000元÷2=192000元。

B、计算方法 (对共同还贷方有利)

注：该计算方法对唐某有利，如果您是婚后共同还贷的非产权登记一方，该方法对您有利，建议采用。

公式为：离婚时房产市场价格÷(结婚时房产市场价格+夫妻共同已还利息+其他费用)×夫妻共同已还贷本息；

“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；

在本案中，夫妻共同已还利息=600000元÷240个月×48个月=120000元(假设每月归还利息均等)；

算式为：4000000元÷(2400000元+120000元+契税24000元)×(6000元/月×12个月×4年)≈452822.4元

那么，在不考虑照顾子女和女方权益的前提下，张某须补偿唐某452822.4元÷2=226411.2元。

最后，如果您是女方或者带孩子一方，您可以在上面提供给您的有利方案基础上，要求法院予以照顾，即可以要求自己多分一些或者对方少分一些。

常见问题释疑

如果婚前购买按揭房的时候是处于房产价格的高位，而在结婚后，房产价格下跌了，那么房产登记一方应该怎么对婚后共同还贷的另一方进行补偿呢？

夫妻婚后共同还贷可以理解为用夫妻共有的财产对购买房产的投资行为，既然房价上涨时，婚后共同还贷的另一方要共享升值利益，那么，房产跌价时共同承担损失才显公平，为此，房产登记一方对另一方的补偿数额，应该在双方婚后共同还贷支付的款项一半的基础上适当减少。

如果夫妻二人结婚时间较长，夫妻共同还贷的款项远远多于婚前房产登记一方所支付的款项，并且，房产登记一方经济状况发生变化，离婚时没有继续还贷的能力，而婚后共同还贷的另一方有能力单独还贷，那么，房产又应该怎么分割呢？

这种特殊情况下，房产产权应该转移归婚后共同还贷的另一方所有，并由其继续偿还剩余贷款，同理，由共同还贷的另一方参照上述计算方法，对婚前原房产登记一方进行补偿。

作者：王志昕律师 婚姻家庭 刑事辩护

来源 | 法律快车网