夫妻一方持离婚协议书可否申请不动产转移登记

地方上遇到这样一个案例：甲女婚前购买一套房产，并于婚后办理了房产证。后与乙男协议离婚。离婚协议书载明：“夫妻共有的位于某某处的房产所有权归女方所有（业主姓名为女方）”。甲女将房屋卖给丙，签订了房屋买卖合同并向不动产登记中心申请转移登记。不动产登记中心认为根据离婚协议书该房产属于夫妻共有财产，必须由前夫一同到窗口做完析产手续后才可以办理转移登记。前夫不愿出面导致无法办理转移登记，甲女拟起诉登记中心。这个案子涉及夫妻共有财产的登记、离婚协议书的效力和审查责任，下文阐述。

一、婚姻期间不动产权利归属协议的效力《物权法》依据引发物权变动的法律事实是否是法律行为，将物权变动分为基于法律行为的物权变动与非基于法律行为的物权变动。《物权法》第9条规定，基于法律行为的物权变动，除法律另有规定外，自记载于登记簿时发生效力。婚姻期间双方取得不动产物权是依据法律行为取得，应登记生效。不动产登记簿具有权利推定的效力，记载在登记簿上的权利人视为正确，未经法定程序不得推翻。按照《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。该约定缺乏公示性，只能在夫妻双方之间发生效力，应认为未经登记没有对抗第三人的效力。

二、离婚时关于分割财产约定的效力

（一）对于不动产登记簿上载明的权利人只有女方的，属于单独所有的，在办理转移登记时登记机构不需要求其前夫到场，只需女方和第三人同时到场即可办理转移登记，无需审查离婚协议书。

（二）对于不动产登记簿上载明的权利人是夫妻双方的，女方要求转移不动产给第三人的，必须夫妻双方及第三人同时到登记机构办理转移登记，或者先由夫妻双方一起到登记机构办理将共同共有转为到女方单独所有的转移登记，再由女方和第三人双方申请转移登记。

同时《婚姻法》应尽快完善夫妻财产制的规定，增强夫妻婚姻财产协议的公示性，明确夫妻之间财产约定与不动产登记的效力优先顺序，维护交易安全，保护第三人的利益，减轻不动产登记机构的诉讼风险。建议参考台湾地区民法典第1008条规定，夫妻财产制契约之订立、变更或废止，非经登记，不得以之对抗第三人。前项夫妻财产制契约之登记，不影响依其他法律所为财产权登记之效力。或者可以在即将制定的《不动产登记法》中予以明确。